Theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở đạt hơn 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới và cạnh tranh gay gắt, funnel cho bất động sản trở thành công cụ chiến lược để thu hút, nuôi dưỡng và chuyển đổi khách hàng hiệu quả.
Vì sao ngành bất động sản đặc biệt cần funnel bán hàng?
Bất động sản là một trong những ngành có giá trị giao dịch lớn và chu kỳ mua dài nhất tại Việt Nam. Mỗi khách hàng tiềm năng có thể mất từ vài tháng đến cả năm để đi từ bước tìm hiểu đến chốt giao dịch. Trong khoảng thời gian đó, nếu không có funnel bán hàng được thiết kế bài bản để dẫn dắt, nuôi dưỡng và duy trì kết nối, bạn rất dễ đánh mất họ vào tay đối thủ.
Giá trị giao dịch lớn
Mỗi giao dịch có thể trị giá từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng. Chỉ một sai lầm nhỏ trong cách giao tiếp hoặc gửi thông tin sai thời điểm cũng khiến khách hàng mất niềm tin. Funnel giúp kiểm soát hành trình khách hàng và cá nhân hóa từng thông điệp.
Chu kỳ mua dài
Từ lúc để lại thông tin đến khi quyết định mua có thể mất hàng tháng. Nếu không có marketing automation để duy trì chăm sóc (email, SMS, chatbot), tỷ lệ rớt lead sẽ rất cao.
Cạnh tranh khốc liệt
Một khách hàng có thể nhận hàng chục cuộc gọi từ nhiều môi giới chỉ trong vài giờ. Funnel giúp bạn nổi bật nhờ chiến lược dẫn dắt rõ ràng, thay vì bị hòa lẫn vào “biển thông tin” hỗn loạn.
Như vậy, Funnel đóng vai trò như “bản đồ” của hành trình khách hàng, giúp:
- Cá nhân hóa thông điệp cho từng phân khúc (người mua ở thực, nhà đầu tư, khách nước ngoài…).
- Duy trì tương tác liên tục qua email, chatbot, webinar, báo cáo thị trường.
- Tối ưu thời điểm chốt đơn bằng các chiến dịch ưu đãi hoặc trải nghiệm thực tế đúng lúc khách sẵn sàng.
Vậy làm sao để triển khai funnel trong bất động sản một cách bài bản? Cách xây dựng TOFU-MOFU-BOFU content như thế nào?
Xây dựng funnel cho bất động sản từng giai đoạn
Hướng dẫn cách xây dựng funnel cho bất động sản
TOFU – Thu hút & giáo dục khách hàng tiềm năng
Ở TOFU (Top of Funnel – Đỉnh phễu), mục tiêu là thu hút sự chú ý của những khách hàng chưa biết đến bạn hoặc dự án bạn đang triển khai. Trong bất động sản, đây là thời điểm bạn xây dựng niềm tin ban đầu, không phải bán hàng trực tiếp.
Thay vì tin đăng “giá cắt lỗ”, hãy cung cấp nội dung hữu ích để định vị bạn là chuyên gia.
- Bài blog/SEO: Viết các chủ đề như “Bí quyết mua nhà lần đầu không bị hớ”, “Checklist pháp lý khi đầu tư căn hộ cho thuê” hoặc “Cách chọn dự án phù hợp với thu nhập dưới 30 triệu/tháng”.
- Video ngắn: TikTok, YouTube Shorts, Reels với tiêu đề kích thích tò mò như “3 sai lầm khi đặt cọc đất nền” hoặc “Nên vay bao nhiêu khi mua nhà lần đầu?”.
- Quảng cáo chuyển đổi + Landing page: Tặng ebook, checklist, video tư vấn đổi lại email và số điện thoại, xây dựng danh sách lead chất lượng.
- Áp dụng automation trong funnel: Sử dụng Hifunnel để tự động gửi email cảm ơn, tài liệu liên quan, và nhắc lịch bước tiếp theo.
Lưu ý: Mục tiêu của TOFU không phải là bán hàng, mà là giáo dục thị trường và phân loại khách tiềm năng. Khi khách tự nguyện để lại thông tin vì thấy bạn đáng tin cậy, bạn đã chiến thắng bước đầu trong hành trình xây dựng hành trình khách hàng (customer journey) hiệu quả.
MOFU – Giai đoạn nuôi dưỡng, không ép mua
MOFU (Middle of Funnel – Giữa phễu) là giai đoạn khách hàng so sánh giữa nhiều dự án và nhiều chuyên viên tư vấn. Đây là lúc bạn duy trì kết nối, cung cấp thông tin chuyên sâu để họ thấy bạn là người đồng hành đáng tin.
Ở giai đoạn này, bạn cần một chiến lược nuôi dưỡng lead hiệu quả, thay vì tiếp cận dồn dập. Hãy sử dụng các phương pháp nuôi dưỡng nhẹ nhàng nhưng nhất quán:
- Email chuỗi giá trị: Gửi định kỳ nội dung phân tích quy hoạch, so sánh pháp lý dự án, dự báo xu hướng thị trường.
- Webinar chuyên sâu: Tổ chức hội thảo trực tuyến cùng chuyên gia, giúp khách cập nhật thông tin và xây dựng uy tín cá nhân.
- Chatbot thông minh: Trên Zalo OA hoặc Facebook Messenger để phản hồi nhanh, phân loại nhu cầu và gửi nội dung cá nhân hóa.
Lưu ý quan trọng: Tuyệt đối không cố gắng bán ngay. MOFU là thời điểm bạn xây dựng hình ảnh như một người đồng hành, không phải một người đẩy sản phẩm. Khi khách cảm thấy bạn hiểu rõ hành trình của họ, họ sẽ chủ động tiến tới BOFU – giai đoạn chuyển đổi cao nhất.
BOFU – Chuyển đổi tinh tế và đúng lúc
Ở tầng BOFU (Bottom of Funnel – đáy phễu), khách hàng đã bước vào vùng hành động. Họ đã vượt qua giai đoạn nghi ngờ và cần một lời cam kết đủ mạnh để ra quyết định. Lúc này, nội dung phải đi thẳng vào giá trị thực tế và tạo động lực tức thời.
- Gửi thông tin ưu đãi giới hạn theo thời gian (limited-time offer) để tạo cảm giác khan hiếm – một yếu tố tâm lý cực mạnh trong phễu chuyển đổi khách hàng.
- Mời khách hàng tham quan trực tiếp hoặc thông qua tour ảo 360 độ để tạo kết nối cảm xúc. Đây là lúc trải nghiệm thực tế giúp rút ngắn khoảng cách giữa hứng thú và hành động.
- Gửi báo giá cá nhân hóa kèm phân tích tài chính phù hợp từng đối tượng – đặc biệt hữu hiệu khi kết hợp với các công cụ marketing automation giúp xử lý nhiều lead cùng lúc mà vẫn giữ được tính cá nhân hóa.
Với các khách hàng doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư, nên áp dụng phễu bán hàng cho B2B có chuỗi email chi tiết trình bày bài toán lợi nhuận, phân tích ROI và lộ trình đầu tư. Những nội dung này giúp bạn xây dựng uy tín chuyên sâu và duy trì mối quan hệ lâu dài – điều tối quan trọng trong các chiến lược phễu bán hàng quy mô lớn.
Công cụ hỗ trợ nuôi dưỡng lead bất động sản dài hạn
Ở phần này, chúng ta đi vào phần "vũ khí hậu cần" – các nền tảng, phần mềm giúp bạn triển khai marketing automation và xây dựng hệ thống phễu bán hàng hiệu quả trong ngành bất động sản.
- Hifunnel: tạo landing page, thu lead, tự động gửi email và quản lý dữ liệu khách hàng. Đây là nền tảng tối ưu cho ngành dịch vụ và bất động sản, đặc biệt nếu bạn muốn xây dựng hệ thống phễu chuyển đổi khách hàng theo mô hình TOFU – MOFU – BOFU. Bạn có thể gắn từng lead vào đúng giai đoạn, tự động hóa nội dung theo hành vi, và đo lường từng điểm chạm (touchpoint) trong hành trình khách hàng.
- Notion hoặc Airtable: dùng để quản lý hồ sơ khách hàng, phân loại theo nhiệt độ lead (lạnh – ấm – nóng), ghi chú lịch sử tương tác và các cuộc hẹn. Đây là cách tối ưu hóa phân khúc khách hàng, giúp bạn không nhầm lẫn giữa người vừa biết đến và người chuẩn bị ký hợp đồng.
- Zalo OA + Chatbot: giúp bạn duy trì tương tác thân thiện, gửi thông báo tự động như bài viết mới, chương trình webinar, hoặc tin nhắn chúc mừng cá nhân hoá. Lưu ý: không spam, mà hãy biến chatbot thành "trợ lý" tư vấn thông minh cho từng lead cụ thể.
Kết luận
Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt và chu kỳ mua kéo dài, funnel cho bất động sản sẽ là công cụ marketing cốt lõi để duy trì kết nối và dẫn dắt khách hàng từ giai đoạn tìm hiểu đến khi chốt giao dịch. Khi được thiết kế bài bản với nội dung phù hợp từng giai đoạn TOFU – MOFU – BOFU và hỗ trợ bởi các công cụ automation, funnel sẽ giúp bạn tối ưu tỷ lệ chuyển đổi, gia tăng giá trị mỗi lead và xây dựng lợi thế cạnh tranh bền vững.
Và bạn hoàn toàn có thể bắt đầu ngay hôm nay – đơn giản chỉ cần một landing page và một email đầu tiên đúng insight, đúng phân khúc khách hàng mục tiêu. Liên hệ ngay HIFUNNEL để trải nghiệm miễn phí: 0588 093 888
>>> Xem thêm các case:
